一个滨江项目“用力过猛”的秘密

壹楼 / 2021-07-31 21:57:48

一个滨江项目“用力过猛”的秘密

原创 壹楼 壹楼 3天前

图片

///

 



在聊本期的主角之前,先来说说上半年武汉买房人议论较多的一个“反常现象”。


光谷东尤其是光谷中心城一带的一手房备案价,今年上半年已经摸到了2.75万元/平。6月份土拍,那里每平方米的楼面地价更是轻松冲破了2万元关口。


很多人的疑惑在于:

为什么光谷东的房价正在超越老光谷所在的关山大道等板块?

要知道,无论是从交通便利、环线优势还是居住成熟度、人口密度,前者都比后者要好很多。


同一个区域三环外比三环内房价高的情况,此前在大汉阳板块也曾出现过。


比如,沌口的万科翡翠玖玺,很长时间都比汉阳内环或二环线的新盘贵出一截。

直到碧桂园晴川府、远洋东方境世界观等项目出现,汉阳“板块倒挂”现象才有所扭转。


那么,同样的戏码还会出现吗?

如果再现,下一个可能会是哪里?

 



 

 

01.


武汉2017年正式提出“长江主轴”战略并公布详细规划后,长江在楼市中的价值体现,前所未有的快。

 

武汉当时为长江主轴定下的推进计划是:

一年打基础、两年做样板、三年初见效、五年成规模、十年基本建成。


图片

丨武汉长江主轴规划示意图


从目前的进展看,某些板块的发展速度比我们想象的快。

 

长江主轴“重点段”范围,是二环线(鹦鹉洲大桥和二七长江大桥)之间约12公里江段。

这几年,武汉的单价地王、一手方价最高点均出现在”重点段“。

 

图片

丨武汉滨江楼价近年趋势(图源网络)

 

重点段房价高企之后,那些有江景房情结的人眼光瞄向了“主城段”:介于三环线(白沙洲大桥到天兴洲大桥)之间的长江江段,约有25.5公里。

 

到目前为止,主城段的一线江景房,一手房单价也已全线突破2万元。

 

如果说2万元是目前武汉刚需买房临界点的话,可以说,主城段滨江对于刚需客几乎也关上了大门。

价格更友好的一线江景房,得进一步往外。


半个月前,武汉公布了《武汉市国土空间总体规划(2021-2035年)》草案。离主城最近的一块右岸滨江区域——青菱滨江是“滨江粉”的下一个选项(下图)。

 

图片

 

青菱滨江板块目前的一手毛坯房价还只在一万三四的样子。

妥妥的价格洼地。

 

很多人对“洼地”可能没有概念。我们来做一个比较。

 

就以长江右岸滨江为例,如果从南北两个方向沿长江主轴把地图向内环线折叠,青山滨江与武昌南滨江(青菱湖和长江相夹的板块)离内环线的直线距离都在约8公里左右(下图)。

 

但前者比后者的一手房实际售价每平米高出了4000-6000元。

那不是洼地是什么?


图片

  



 

 

 

02.

 

洼地是怎么形成的?

洼地有没有可能填平?

如果有,会在什么情况下填平?

 

图片

丨(白沙洲大道高架)

 

可以说,整个大白沙洲板块的价格之所以一直没有给人坚挺的印象,就是因为它在三环内的起步区市场表现一般。


不是开发商不努力,而是因为那一片10多年以前的上位规划,在预见性和科学性上确实有某种先天不足。

城市开发没有在板块内形成合力,以至于整体的公共配套数量和能级与人们的需求相比,还有太大的差距。

 

无论是交通、商业还是学校、文化、医疗,要么内部规划太少,要么落地太慢。极大地影响了白沙洲三环内的楼市发挥。


到去年,板块内才总算由万科开建了第一个真正的现代化综合性商业体——洪山万科广场。

 

先天规划的短板,后天已无法完全弥补,是传统白沙洲板块很大的一个遗憾。

 

与此相比,跨过三环后的青菱,没有老城的包袱,一张白纸画新图。

新城的规划能级、楼盘开发速度、基建兑现效率都明显要快。

 

图片

丨(青菱新城区位图)


图片

丨(青菱新城俯瞰图)

 

首先,它几乎一起步时就有了地铁规划。

目前在建的地铁5号线起于青菱,止于武汉火车站。预计今年底开通后,从青菱约一刻钟就能直抵武昌中心城区。

 

武汉首条地铁环线——12号线,和打通青菱过江通道的17号线,也规划在青菱新城落地。

 

也就是说,轨道交通方面,青菱5年就拥有了老白沙洲20年才盼来的成果。


白沙洲大道高架通车后,新武金堤路也快了。


这是一条连接青山、徐东、武昌老城滨江、白沙洲、青菱的沿江快速主干道。

它会让整个青菱片区便利地接入武汉主要城市环线,对于武昌南滨江的意义怎么说都不为过。


目前,靠近白沙洲长江大桥一侧的新武金堤路已全面启动。

三环内白沙洲大桥到杨泗港长江大桥段已经接近完工交付。

 

杨泗港大桥到武泰闸段征地拆迁施工在同步进行。这一段的进展与武船地块什么时候摘牌,有密切关系。


不管如何,右岸滨江主干道离我们已越来越近。

 

如果这条全长10公里左右的右岸大道全线打通,青菱滨江楼盘的业主会发现,原来曾经纠结过的交通问题,竟然不是问题。

 

图片



图片

丨(新武金堤路青菱段已实景呈现)



 

 

 

03.

 

如果你这两年常去青菱一带,会发现,那里的城市界面演进的速度并不输于光谷东。

 

全新的规划,青菱有了“后发制人”的很多好处。


武昌南滨江的城市发展,明显吸取了白沙洲三环内的一些教训,注意了产业、配套与住宅的同步落位。


青菱板块目前有四所学校在办,另有三块教育用地已规划。

有消息称,省人民医院分院、省妇幼的洪山分院都将在近两年内完工。


华谊兄弟电影小镇已签约。

青菱·西岸云帆街商业街,对标的是“楚河汉街”模式。

 

武汉DE未来港,将形成“新电商”、“新娱乐”、“区块链”3大创新型产业聚集地。

武大科技园青菱基地今年3月已动建。

武汉智联创星中心产业园和联东U谷已在开发中…

 

你看,这里的楼市开发逻辑、发展势头是不是完全不同于老白沙板块? 

 

 


 

 

04.


青菱已做好了准备,作为未来长江主轴右岸优质生活区而存在。

 

在青菱新城寻找一个对标未来、并能发挥江景湖景优势的品质项目,一直是总预算在150万元到200万元的买房人心头的“白月光”。

 

这两年,有一个楼盘让梦想照进了现实:


图片

 

它所在的具体区位如下:


图片

 丨(项目区位示意图)


同在长江右岸,这是真正的滨江楼盘。

它的看江距离,和长江左岸的滨江名盘武汉天地差不多。


江山境离江堤直线距离仅约90米。整个社区采用错落式排布,让每一栋楼、每一户的观江角度、视野都尽量最大化。

 

图片

 丨(项目楼栋排布示意图)


 

2019年底,旭辉江山境首批住宅入市时,除了120平左右的户型好卖,甚至其建面约178平米的户型也很热销。

 

图片


图片


图片

 丨(旭辉江山境样板间实景) 



大部分楼栋的阳台、卧房甚至卫生间窗户都能一线看江。


很多人在它178平米的样板间流连,就是被那个超大横厅+270度环幕观江视野打动。


要知道,当时整个片区上到这个面积的大平层江景户型仅此一家,而这样一套滨江大户型的总价,带装修还不到300万元。


图片

丨(旭辉江山境样板间阳台瞰江实景)




旭辉江山境每次推出新楼栋,都是入主武汉南滨江的一次机会。


在这里,用户可以用相对舒服的成本达到“真滨江”的享受。部分楼层与房源还能将青菱湖、黄家湖的湖景一窗打尽,属于武汉极其少见的一江两湖景观项目。

 

图片

丨项目处在长江与青菱湖之间(实景图) 








 

 

 

05.


江山境给我留下的最深印象,就是它在一个流量盘、刚需盘扎堆的片区里,用内外的品质打造,对标了改善一族的需要。

这使得它无论在什么时候对比同片区楼盘时,颇有底气。


开发商并没有因为它目前还是长江右岸的价格洼地,就用二三线的产品系,而是落位了旭辉武汉的一线产品系——江山系。


他们相信,打下的产品基底越好,未来整个板块处于强势时,用户也不用因为产品过时而被迫换房。

因为这是一个有未来居住属性的好楼盘。


整个小区低密舒适,容积率仅约2.93。有平均约160米宽的楼间距。

户均车位配比达到了很多内环豪盘都没有的1.77。

 

今年,他们在武汉楼市推出了一个罕见的做法:

对前期已售出的10栋住宅楼,在交房前主动进行装标升级。

 

一些已购房的业主收到产品升级告知函后特别意外。

他们没想到,在一个遍地“油腻”的卖方市场里,还真有“加量不加价”的开发商。

 

图片

 丨(旭辉江山境样板间实景) 

 

客户在江山境的装标升级展示间看到了开发商的诚意:

 

新增博世壁挂炉,增加全房暖气片,成了片区首个加装全屋暖气片的楼盘。

其中,客餐厅及卧室的暖气片用的铸铝材质,卫生间新增钢制散热器。

 

增加定制了客厅及主卧背景墙。其中客厅电视背景墙为高端皮质软包,主卧床头背景墙用皮革与金属线条。

 

还有,入户大门由钢质门换成了钢木复合门,主卫和客卫的马桶由美标换成科勒。主卫升级为科勒智能马桶盖,带一键温水清洗、暖风烘干,离座自动冲水功能……

 

真金白银的投入不仅体现在户内,在对业主(主要是武昌的高知群体)审美偏好、生活习惯的进一步调研后,他们对景观、园林、架空层泛会所等公区配置的升级工作也在同步进行。

 

图片


图片

 丨(旭辉江山境在建园林景观实景) 

 

这些从天而降的“彩蛋”在业主收房时都将实景呈现。

对已销售的楼栋如此,即将加推的楼栋更是如此。

 

旭辉还把它在华中最大的“透明工厂”放在了江山境。

 

这同样是解决买卖双方信息不对称的细节展示基地。旭辉武汉项目在建筑中的用材物料、工艺工法通过这个透明的体系,让业主从看房、买房到交付体验都更加有底。

 

图片

  丨(旭辉“透明工厂”实景) 


这一切的背后,是旭辉想把江山境项目做成武昌南滨江口碑楼盘的决心。

 

它在整个板块无形中给了一个很积极的导向。看了其他普通楼盘再来看江山境,你会发现,它不仅值这个价,而且物超所值。

 

片区有这么一个标杆,买房群体的审美眼光会自然提高,一点点倒逼整个板块的住宅产品升维。

 

 




06.

 

青菱是旭辉的重仓板块。


2017年起,旭辉在此一连布局了业态互补、特色鲜明的3大项目:江山境、江悦府、都会山。

 

旭辉更早感知到武昌楼市向南发展突破三环线后从“新”崛起的大势,然后用自己精准的产品对标。

 

从这三个项目的定位和使命来看,旭辉并没有躺着吃青菱城市化发展的红利,他本身就是城市化进程中的“红利制造者”。

 

旭辉江山境,在武昌南滨江是一个“用力偏猛”的项目。


它不屑于做那种纯粹靠降标打性价比的纯刚需盘,而是希望用产品力适度领跑,来打动一部分在片区追求更高品质的人,让产品和社区的生命力能够更持久。

 

图片


图片

 丨(旭辉江山境样板间实景) 


此前的市场销售状况已经认可了他们的努力。

 

我相信很多去看过江山境的客户,如果能看到板块规划的兑现速度,面对它目前带装修一万五六千元的均价,和目前白沙洲三环内在售项目一万八左右的毛坯相比,肯定会非常“纠结”。

 

用纯毛坯价格比对,二者有约4千元/平米的价差。单套总价价差四五十万元。


如果是你,你是否愿意用未来15分钟的地铁通勤,或者是武金堤路通车后约10分钟的自驾车程,来换这几十万元的空间?

 

图片



图片

 丨(青菱大道已实景呈现) 


同在白沙洲板块,三环外和三环内相比,青菱新城的大路或许更开敞、内部道路更细致、周边产业更新潮、商业配建更快更同步、孩子上学更方便、楼上楼下还有“零距离”的长江江景……


你再想想,“光谷东”正在发生的新区房价超老区的现象,有没有可能在青菱发生?







/ END/

风险提示:本文仅为写作者个人的市场观察。发生购买行为前,请向房企了解详细信息,并以销售合同为准。文中涉及的城市和企业规划信息有些来源于公开媒介,不排除有变化的可能性。


×


文/壹楼

图/旭辉江山境、网络

©全文或部分转载本文均需授权

法律顾问

湖北光靓律师事务所   梁旭光律师

商务独代

武汉奇豆

      

往/期

1、《“你那里下雪了吗?”》

2、《一个红盘的上下半场》

3、《很抱歉,目前只有小道消息》



图片

阅读 1.4万

写下你的留言

精选留言


 如心随行

白沙洲大市场什么时候可以滚蛋??


呵了个呵

路开通了其他都好说


棋牌王(吴志成)

无论如何把路先搞通畅是对的。


大帅哥ii

新武金堤路难点在于杨四港一带的拆迁问题。


壹楼

(作者)

你说的这一段已经没有问题。难点应该在老武船那一段。据说新武金堤路北段年底会动工,已经发文了。


'敏敏

内环房子一线看江动不动4万+,你写的这个卫生间都是一线看江。缺点就是远了一点。


知足

地铁5号线在青菱东岸,沿江还是等17号线吧,希望能顺利上马。


ZZZzzzzj🌠

发现道路界面变得不像印象中的白沙洲了,感觉这里要起飞了


小手枪

华谊电影小镇真的落户了吗


壹楼

(作者)

已落户。同步的还有武大科技园也已动工。


Q

没有可能。青菱没有光谷的产业


壹楼

(作者)

应该说,产业没有那么鲜明和密集。

青菱的逻辑不是和光谷东比,是和老白沙比。


阴影

翡翠玖玺能卖高价是因为当时沌口人比汉阳人有钱


强唐生

青菱跑赢白沙洲很正常


壹楼

(作者)

目前还没有。拭目以待。


桅子花开

说远也远,说远也近。


胡爱果

望眼欲穿的武金堤,如果能通二环三环的长江桥梁那确实是大好事。


上华刻碟

旭辉还有100平米的房子没?


壹楼

(作者)

最近会有加推,你可以去问问


懒猪

总价150万在武汉已经没有太多选项了。200万目前还凑合。


大墨镜

老白沙洲吃亏在路网和商业医疗配套。


两安

是个很纠结的问题。

----------------------------
本文由新墨整理并发布。转载来自互联网,若侵权则删除!
新墨5年开发经验,45名团队成员,上线已达100+产品,于北京和成都2个城市提供技术开发服务。致力于提供APP开发,小程序开发,微信开发,IOT物联网开发,电商系统开发,教育系统开发,H5开发,游戏开发,用户体验设计,课件设计

新墨官网地址:http://www.sinmore.com.cn/
新墨物联网站:http://www.sinmore.cn/
布鸽科技:http://www.buge.vip/

热门文章
最新文章
推荐文章