万科净利下滑11.7%,祝九胜反思三大原因,回应与恒大、泰禾“绯闻”

李艳艳 / 2021-08-30 19:24:40

万科净利下滑11.7%,祝九胜反思三大原因,回应与恒大、泰禾“绯闻”
原创 李艳艳 中国企业家杂志 今天
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“整个行业的游戏规则发生变化,发展思维也要相应调整。”万科的长期经营目标是什么?祝九胜说,坚持稳字当头,“在我们的认知里,‘活下去’比什么都重要。”


文|《中国企业家》记者 李艳艳
编辑|米娜
头图来源|视觉中国


恒大、泰禾、蓝光、华夏幸福……



8月30日,在万科召开的2021年线上中期业绩会上,上述公司屡屡被投资机构和媒体提及。这些公司及身后的项目,或已成为万科的“收并购”标的,或陷入与万科“收并购”疑云。这些背后,是市场对万科对外投资及业务合作策略的猜测。



“我们的‘绯闻’多了点儿。”业绩会现场,公司总裁、首席执行官祝九胜这样戏谑道。



关于近期“万科参与接手恒大集团出售资产事宜”的传闻,祝九胜说,万科与恒大过往在项目层面确有合作,最近几个月有接触和探讨,“但目前没有更多实质性的合作”。



至于“万科入股泰禾”的进展,祝九胜称,万科一直有一个小组在跟泰禾密切联系,帮忙把关一些专业问题,“符合条件,我们仍然会履约。”



相比收并购的传闻,行业更关注的命题是:受行业毛利率下降影响,万科今年上半年净利润同比下滑11.7%。祝九胜解释称,三大原因导致万科净利下滑,预计全年仍将承压。对万科而言,一个关键且棘手的挑战是,“转型业务的效果还未真正体现出来”。



从2014年开始,万科逐步从房地产开发转向房地产开发、经营、服务并重。“服务、经营业务的逻辑,与开发的逻辑不同。”祝九胜坦言,“今天再来反思我们的新业务、新赛道,也有很多值得检讨的地方。”



业绩会现场,《中国企业家》问祝九胜,从土地开发转移到存量改造上,意味着万科转型的效果可能要在三五年后才能显现出来,甚至时间会更久。尤其是参与旧改项目,或将面临很多预期内外的困难,总体来看“存量”这块骨头很难啃。万科转型的底气在哪里?



“我们存量改造(业务)分为两块:一块是大拆大建的更新业务;一块是修旧如旧的微更新业务。这两块业务特点不同,需要的能力模型也不同。”祝九胜说。



祝九胜对《中国企业家》解释称,以三旧改造、大拆大建来说,同行很多人都有能力,有些同行能力比万科更好。但最近,住建部有一个政策变化,大拆大建的比例要控制在20%以内,也就是说未来城市不可能有那么多大拆大建的机会。



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来源:被访者


另一种方式,就是修旧如旧的微更新。祝九胜说,从上海的上生新所、广州的永庆坊、北京的望京小街、深圳的南头古城,再到沈阳的红梅文创园、福州的仓前九里等,这类业务表面上赚钱很难,但它对企业解题的能力要求很高。



“多年前,万科公益基金会就去山西修古庙,在十年前的投资人看来,做这种事可能毫无价值。但正因为有多年前建立的这种能力,我们今天在南头古城、永庆坊这类带有城市历史记忆、文物和文化承载性质的项目上,才有可能长袖善舞。”祝九胜称,硬骨头啃下来,就变成了能力,能力迟早有创造价值、体现价值的那一天。



“只是这一天什么时候来?或者作为一家企业、一支团队,等不等得到这一天的来临。”祝九胜称。



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净利下滑



“毛利率下滑原因”的提问,被抛到了祝九胜面前时,让他想起自己读书时,期中考试没考好,面对老师和同学的疑问,心里很忐忑,“毕竟(万科)长期是个好学生”。



业绩会召开的前一日,万科发布2021年半年度报告,实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;归属上市公司股东净利润110.5亿元,同比下降11.7%。今年上半年,万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米,合同销售金额3544.3亿元,同比分别增长5.5%和10.6%。



此前,万科在半年或半年以上维度出现净利同比下跌的情况,还要追溯到2008年金融危机时。如今万科再度出现“净利润下跌”,是否与短期或阶段性因素的影响有关?



关于净利下滑,祝九胜回应称,原因主要有三方面:第一,销售规模的增长有限;第二,开发业务毛利率下降较快,其中地价占比在不断升高,这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上;第三,转型业务带来的影响,“效果的体现还需时间”。



毛利方面,万科房地产开发业务的利润率同比减少5.6个百分点至18.01%。业绩会现场,有投资机构提出疑问:这个毛利率水平,是否接近万科和行业的底部了?



“整个行业的毛利在下降,大家都看得见。”祝九胜称,“行业回到平均的回报水平,但行业的回报水平不等于(某家)企业的回报水平。谁的精细管理做得好,产品、服务做得好,能赢得客户青睐,盈利水平就会更高。”



地价上涨带来的影响,持续反映在万科的拿地成本中。



财报显示,万科今年上半年获取新项目95个,总规划建筑面积1505.9万平方米,权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1126.3亿元,均价为7480元/平方米,这一均价相较于去年同期的6368元/平方米,上涨超17%。新获取项目中,一二线城市的投资金额占92%。



“我们全年毛利率的压力还在。”祝九胜称。



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多元布局显成效,利润贡献尚有限



从2014年开始,万科逐步拓展多元化布局,包括物业服务、物流仓储、商业开发及运营等板块。物业板块,今年上半年,万物云实现营收103.8亿元,同比增长33.3%;青年公寓品牌泊寓,上半年实现营业收入13.2亿元,同比增长25.6%;物流,万纬物流管理项目营收同比增长64%至13.4亿元,可租赁建筑面积1149万平方米。商业开发与运营平台印力营收为36.29亿,同比增长19%。



不过,新业务还未成为万科利润增长的显著力量。



祝九胜坦言,万科对完成转型需要的时间、转型的难度和需要的能力是严重低估的,现在复盘检讨,当年转型起步时还是太过乐观了。“即使将来所有经营服务业务都做得很好,对传统销售规模和利润的贡献还很有限,能够贡献的是企业价值和中长期估值。”



祝九胜称,服务、经营类业务的逻辑,与开发的逻辑不同,而且万科还有很多不动产投资的业务,“这部分由于我们采取了稳健的会计政策,按历史成本计价,不光价值未重估,每年还会有折旧和摊销,累计的影响也会相对较高。”



以商业开发及运营业务为例,祝九胜称,万科在商业业务方面与行业优秀玩家尚有差距。“比如,印力(万科旗下的商业地产运营公司)在上海的竞争力较强,难题在于另一些城市做得不够好,所以整体在报表上的呈现不太好。但公司在能力上的差距小于业绩上的差距,我们有信心找到差异化的解决方式。”



公司的租赁业务不赚钱,是外界对万科转型的担忧之一。



2008年,万科开始探索租赁住宅业务,目前也是中国最大的集中式租赁住宅服务商。“未来10年,万科希望在微利可持续的前提下,探索长租房的规模化发展。”公司董秘朱旭在业绩会现场表示。



如何实现盈利能力和社会责任的统一?



朱旭称,目前万科的长租业务处于亏损状态,但经过最近一两年的努力,无论在品牌优势,还是运营效率、科技系统先进性以及客户黏性方面,都有了进步。“这些进步会逐渐体现在公司的财务指标上,经过努力,城市泊寓NOI率(资本化率)可达到5%以上,客户续租率和净推荐率也达到了行业领先水平。”朱旭称。



祝九胜举例称,万科涉及城中村改造的“万村”业务房源有6.5万间,其中有6万间在深圳。“这块业务现在不赚钱,客观来讲也影响了销售增长,但它响应了‘租购并举’政策。哪怕没赚到钱,但我们解决了真实需求。”



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再提“活下去”



截至今年上半年,万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约1.6亿平方米,其中权益建筑面积约6738.8万平方米。此外,旧改项目中万科权益建筑面积约339.8万平方米。



业绩会现场,万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示,土地市场供应端呈现多元化特点,双集中、项目收并购、城市更新都是重要的供应渠道。例如,万科过去三年的收并购项目在开发业务投资额中占比40%。刘肖称,“双集中”对市场来说是新生事物,对大家都有挑战,实际上万科也处在适应和磨合的过程中。



“对部分城市即将到来的第二轮集中供地,公司并没有对第二轮出让的热度去做一个详细的预测。但可以确信的是,第二轮还是一如既往地去坚持稳健的投资策略,在行稳致远这个总的基调下‘量入为出’。”刘肖解释称。



今年一季度末,万科实现“三条红线”全部归绿档,这一状况在今年二季度得以保持。



截至二季度末,万科持有货币现金1952.2亿元,扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍;净负债率20.2%,连续20年低于40%;剔除预收账款的资产负债率69.7%。此外,上半年万科综合融资成本为4.27%,同比下降32个基点。



业绩会现场,万科财务负责人韩慧华称,整个行业“去杠杆”是大势,今年以来融资环境持续收紧,金融机构在房企的融资上更加谨慎。万科上半年的融资方式主要是“借新还旧”,下半年融资总量仍会保持控制和克制。



“整个行业的游戏规则都在发生变化,我们的发展思维也要相应作出调整。”谈及长期经营目标时,祝九胜表示,万科没有把规模和速度作为唯一目标来看,会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡。



“万科坚持稳字当头,”祝九胜强调,“在我们的认知里,‘活下去’比什么都重要。”



2018年,万科在地产行业内首提“活下去”。如今,祝九胜再度重复这三个字,在他看来,办一家企业,要对广大利益相关方担起责任,首先要确保经营安全。“特别是规模超过5000亿元以后,经营安全的重要性变得更为突出。”



近期,万科股价位于低位,对于是否会考虑回购股票,朱旭在业绩会上表示,维护市场价值有两个条件:第一是股价跌破净资产;第二是20个交易日跌幅超过30%。“万科自己也是股东方,对股价下跌感同身受,但更重要的是管理层能否为股东创造长期价值。”



二级市场上,万科在A股今年年内显著下跌,累计跌超27%。截至8月30日下午收盘,万科A下跌7.03%,收盘价为19.43元。



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值班编辑:周春林  审校:张格格  制作:崔允琰

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